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【中報點評】招商蛇口:基本面整體趨穩,乘風政策紅利未來可觀

作者: 大成 發布時間: 2020年01月10日 12:38:59

【中報點評】招商蛇口:基本面整體趨穩,乘風政策紅利未來可觀

  克而瑞研究中心 朱一鳴、睢曉瑩

  【業績增速逐步放緩,全年目標預計超額完成】2019年上半年,招商蛇口錄得合同銷售金額1011.9億元,合同銷售面積515.2萬平方米,較2018年同期分別增長34.8%與43.8%,實現全年2000億元銷售目標的50.6%。業績增速自2017年以來持續放緩,但長期仍顯著優于行業平均。全年17%的目標增長率略顯保守,按照全年30%的增速保守估計,年底業績有望突破2200億超額完成目標。

  【納儲態度保持謹慎,投資布局更趨均衡】2019年上半年, 招商蛇口新進肇慶(樓盤)、長沙(樓盤)、柳州(樓盤)三個城市,通過招拍掛共新增項目 29個,合計土儲建面為383.3萬平方米,較上年同期下降近49%;投資權益面積208.9萬平方米,整體權益比較上年末微增1.4個百分點至55.8%。拿地銷售比較2018年末下降18.6個百分點至36%,投資強度低于百強房企平均水平,土地投資節奏持續放緩。 【布局大灣區核心資源,企業未來業績確定性高】2019年全年招商蛇口的可售貨值達3500億。其中,有3個旗艦項目處于深圳(樓盤), 預計今年至少能實現250億的銷售額,可大幅驅動企業業績規模進一步增長。已售未結轉銷售800萬方,整體規模遠大于上年末的500萬方,加之招商蛇口中小項目、快周轉運營模式,企業未來業績確定性高。未結轉土儲主要集中在長三角和大灣區,受益于長三角經濟區和粵港澳大灣區政策利好,土地資源具備區位優勢。 【結轉進度因素致營收利潤同比雙降】2019年上半年,招商蛇口實現營業收入總額166.8億元,同比下降20.5%,歸母凈利潤49億元,同比減少31.2%。凈利率和毛利率較上年同期分別下降5.6及4.9個百分點至32.4%及37.9%,但是整體盈利能力仍保持在行業較高水平。變動主要因房產項目結轉進度所致,全年盈利仍具保障性。園區開發與經營板塊持續發力,毛利與收入均同比提升,招商蛇口盈利更趨多元化。 【直接融資成本優勢明顯,債務結構仍可優化】 招商蛇口財務狀況保持穩健,凈負債率一貫維持在行業較低水平。同時背靠母公司,共享協同效應和資源優勢,直接融資成本優勢明顯。招商蛇口2019年上半年平均借貸利率為4.91%,遠低于2018年末5.73%的行業平均水平,融資渠道多元化。現金短債比較期初下降3%至1.71,優于2018年末1.29的行業平均水平,短期無償債壓力。長短期債務比2.1,相較其他央企仍有一定差距,債務結構仍具備較大的可優化空間。 【乘風政策利好,經營可持續性增強】招商蛇口戰略區域優勢明顯,目前已在大灣區9個城市進行項目布局,大部分資源集中在深圳。上半年,前海土地整備事項圓滿完成,后續合資合作事項正在加快推進,將進一步豐富招商蛇口的優質土地資源。在深圳建設中國特色社會主義先行示范區政策利好下,招商蛇口大量確定性的資源儲備提前鎖定深圳乃至大灣區未來發展紅利,未來經營可持續性增強,盈利可觀。

  銷售:業績增速逐步放緩全年目標預計超額完成

  2019年上半年,招商蛇口錄得合同銷售金額1011.9億元,合同銷售面積515.2萬平方米,較2018年同期分別增長34.8%與43.8%,業績增速自2017年以來持續放緩,但長期仍顯著優于行業平均,規模穩健提升。于克而瑞全口徑銷售榜單較期初上升一個位次至第11名,銷售均價19640元/平方米,同比下降6.3%。

  截止到6月末,招商蛇口已實現全年2000億元銷售目標的50.6%,較上年的50.1%基本持平,表現優于2019年上半年TOP100房企目標完成率46.2%的平均水平。算上招商蛇口7月簽約銷售金額193.36億元,下半年月均159億元(與2018年下半年月均合同銷售金額持平)即可達成全年目標。全年17%的目標增長率略顯保守,按照全年30%的增速保守估計,年底業績有望突破2200億超額完成目標。

【中報點評】招商蛇口:基本面整體趨穩,乘風政策紅利未來可觀

  投資:納儲態度保持謹慎投資布局更趨均衡

  2019年上半年, 招商蛇口新進肇慶、長沙、柳州三個城市,通過招拍掛共新增項目 29個,合計土儲建面為383.3萬平方米,較上年同期下降近49%;其中包含武漢(樓盤)、杭州(樓盤)的兩個工業用地以及境外(香港)的一個住宅項目,合計建面24.5萬平方米。招商蛇口新增土地投資中合作開發項目較多,2019年上半年新增土地投資權益面積208.9萬平方米,整體權益比較上年末微增1.4個百分點至55.8%。

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